Grondbeleid

In deze paragraaf wordt een beknopte weergave gegeven van de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente Nissewaard in 2024.

De gemeente Nissewaard wil middels het grondbeleid maximaal kunnen sturen op de realisatie van ruimtelijke doelstellingen voor de stad en de dorpskernen binnen de gemeente. Dit wil de gemeente bereiken door enerzijds actief in de ruimtelijke ontwikkelingen te participeren en anderzijds door faciliterend initiatieven van marktpartijen te ondersteunen. In 2024 is het nieuwe grondbeleid vastgesteld met daarin de uitgangspunten die de gemeente hanteert. Verder heeft de gemeente de grondprijzenbrief 2024 vastgesteld met daarin aangegeven de grondprijzen die de gemeente hanteert per categorie.

Afhankelijk van grondposities, marktontwikkelingen en beoogde ontwikkelprogramma’s wordt een strategische keuze gemaakt voor een actief of meer faciliterend grondbeleid. Wanneer een actief grondbeleid wordt gevoerd wordt projectmatig gewerkt aan realisatie van een project, waarbij gronduitgifte plaatsvindt tegen marktconforme uitgifteprijzen. Bij faciliterend grondbeleid streeft de gemeente naar het afsluiten van anterieure overeenkomsten met de ontwikkelende partijen, waardoor het gemeentelijk kostenverhaal vooraf is verzekerd.

De gronden in eigendom van de gemeente zijn te zijner tijd voor ontwikkeling bestemd. De eisen en regels omtrent de administratieve vastlegging van kosten en opbrengsten die aan een ontwikkeling zijn verbonden zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).

Het resultaat van de grondexploitaties wordt berekend op contante waarde. Dit houdt in dat het toekomstige eindsaldo van een project (het resultaat van alle kosten en opbrengsten, rente- en prijseffecten, uitgezet in tijd) wordt verdisconteerd tot de waarde per 1 januari van het peiljaar. Het peiljaar dat in de jaarrekening 2024 wordt gehanteerd is 1 januari 2025. In het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met 2% kostenstijging, 2% opbrengstenstijging en een rentelast van 0,77%. Conform de BBV-vereisten wordt een discontovoet van 2% gehanteerd.

In de grondexploitaties wordt een inschatting gemaakt van alle kosten in het bouw- en woonrijpmaken van de verschillende locaties, inclusief kosten van ambtelijke inzet, ten opzichte van de toekomstige uitgifteprijzen voor het gewenste bouwprogramma.

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de lopende grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2025 in totaal € 25,86 miljoen. Dit is € 4,19 miljoen lager dan de boekwaarde per 1 januari 2024 à € 30,05 miljoen. Dit komt doordat de investeringen, van in totaal € 7,33 miljoen die voor het grootste gedeelte in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan, lager liggen dan de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, die in 2024 zijn gerealiseerd, à € 11,52 miljoen.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 16,63 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2025 een verwacht resultaat van € 13,48 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verslechtering van € 0,84 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2024 à € 12,64 miljoen negatief.

BBV-boekhoudregels schrijven voor dat voor complexen met een negatief verwacht eindresultaat een voorziening moet worden getroffen ter grootte van het verwachte verlies. Voor complexen met een positief verwacht resultaat moet op basis van de percentage-of-completion-methode tussentijds winst worden genomen. De baten uit winstneming en lasten uit het treffen van een voorziening worden verrekend in de algemene reserve van de gemeente.

BBV-regelgeving schrijft voor dat gemeenten winst moeten nemen in positieve plannen op basis van de percentage-of-completion-methode. Hierin wordt de voortgang van een project gerelateerd aan de realisatie van kosten en opbrengsten ten opzichte van de totale raming.

Per 31-12-2023 was reeds € 6,13 miljoen aan winst uit de complexen genomen. De complexen Nico de Regtplein, Kreken van Nibbeland, Krekenbos, Postzegelplannen en Heijwegenlaan hebben een positief saldo op eindwaarde en komen dus voor winstneming in aanmerking. Uit de percentage-of-completion-berekening volgt dat in het complex Nico de Regtplein € 92 duizend, Kreken van Nibbeland € 110 duizend, Krekenbos € 518 duizend en Heijwegenlaan € 71 winst kan worden genomen. In het complex Postzegelplannen kan nog geen winst worden genomen, omdat er nog geen grondverkopen hebben plaatsgevonden. In totaal is in 2024 € 0,7 miljoen aan winst genomen, waardoor de totale winstneming uitkomt op € 6,85 miljoen.

Gelet op de omvang van de investeringen en de vaak lange looptijd van veel projecten loopt de gemeente risico’s. Risico’s kunnen leiden tot financiële schade, waardoor de beoogde doelstellingen van de gemeente geheel of gedeeltelijk teniet kunnen worden gedaan. Jaarlijks worden de risico’s herzien in het kader van de herziene Nota Grondexploitaties.

Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en zal jaarlijks, dan wel bij planaanpassing, om herziening vragen. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex.

Twee complexen hebben een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het resultaat van het complex Heer&Meester valt per 1 januari 2025

€ 382 duizend positiever uit ten opzichte van 1 januari 2024. De reeds getroffen verliesvoorziening van dit complex wordt derhalve op basis van de voorschriften met dit bedrag verlaagd. Het complex Elementen is voor € 1,48 miljoen nadelig gemuteerd, waardoor het resultaat van het plan verslechterd. Hiervoor is een aanvullende voorziening van € 1,48 miljoen benodigd. In totaal is per 1 januari 2025 een totale voorziening van € 23 miljoen getroffen voor deze twee complexen.

De belangrijkste risico’s die zich voor de gemeentelijke grondexploitaties kunnen voordoen zijn dalende grondprijzen en stijgende kosten. Deze zijn afhankelijk van veel (externe) factoren, waar de gemeente beperkte sturingsmogelijkheden op heeft. Jaarlijks worden de grondexploitaties zo goed mogelijk afgestemd op de marktsituatie, waardoor deze externe risico’s zoveel mogelijk worden beperkt.